La Scpi la solution qui protège votre patrimoine
Esprit et patrimoine
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
C’est une société civile de placements immobiliers.
Les Sociétés Civiles de Placements Immobiliers achètent, avec des fonds recueillis auprès des particuliers par appel public à l’épargne, des immeubles et d’autres biens immobiliers et louent lesdits biens.
Pourquoi l’immobilier ?
Pourquoi l’immobilier devrait connaitre une croissance.
- Le foncier dans les grandes villes se fait rare
- La main d’œuvre de plus en plus qualifiées donc cela coute chère à la construction et/ou rénovation
- Les nouvelles réglementations fiscales sur les plus values vont figer le marché de l’offre
- L’inflation arrive et sera forte dans les années à venir, ceci est dû à nos politiques économiques (création monétaire), cumulé à une inflation importée des BRICS (chine en tête) et à une hausse des matières premières.
- Taux historiquement bas, propice à l’achat par crédit
Les avantages ?
-Pas de souci de gestion (Le gestionnaire s’occupe de tout)
-Revenus réguliers par trimestre.
-Mutualisation du risque (Plusieurs biens dans la SCI)
-Protection contre inflation (Immobilier lié à l’inflation)
-Souplesse (montant non fixe, nous pouvons investir dès 10.000€)
-Rendement élevé env. 4 à 6% (Primopierre 5,38% en 2014)
-Risque très faible de défaut.
-Pas de taxe foncière à acquitter
-Pas de travaux à prévoir
Finalement, Les droits notariés et d’enregistrements sont intégrés à la valeur de la part plutôt que des les payer en supplément comme dans l’immobilier classique (env.10%), le rendement se calcule sur le montant nominal (montant de l’investissement).
Exemple Primopierre :
- Prix de la part au 1er janvier 196€
- Revenus distribués en 2014= 5,22%
- Valeur de réalisation au 1er janvier 175,22€ (soit 10,60%)
Quels sont les 10 critères pour choisir une SCPI ?
- Spécialité
- Gérance
- Capitalisation
- Ancienneté
- Localisation
- Taux occupation
- Rendement
- Trésorerie/ report à nouveau
- Provisions travaux
- Signature des locataires
Les meilleures maisons ?
Primonial a connu la meilleure collecte en 2014 avec 473 millions d’euros, Primopierre a elle seule 276 millions.
LFP a la plus grosse capitalisation avec + 6 Milliards.
La fiscalité ?
Foncier classique, déclaration IRPP 2042 + CSG.
Possibilité d’opter pour le micro foncier.
Fiscalité des pays étrangers : le cas Europimmo
La SCPI LFP Europimmo a une fiscalité différente des SCPI classiques françaises.
En effet elle bénéficie pour sa part investie en Allemagne (env. 80%) de l’impôt IS Allemand de 15,85% sans PS (15,5%).
Votre rendement estimé à 4,56% en 2016 était net de fiscalité IS et net de PS à hauteur de 80%.
Enfin, les 20% restants sont quant à eux, fiscalisés de façon classique (TMI + PS).
Les secteurs d’investissements ?
Exemple :
Epargne Foncière UFG-LFP : (75% région, 25% Province).
- 75% bureau
- 25% commerce
Multimmobilier 2 UFG-LFP (34% province, 21% Paris, 45% Région parisienne)
- 79% bureaux
- 21% commerce
Primopierre (51% province, 6% Paris, 43% Région parisienne)
- 16% entrepôt,
- 82% Bureaux,
- 2% Autres
La détention ?
Après la souscription il faut s’attendre à 3 ou 4 mois pour percevoir les 1ers revenus. (Souscription administrative, enregistrement auprès du gestionnaire et attente de vos droits à la propriété.)
Dans la majeure partie des cas vous êtes propriétaires des parts de SCPI à partir du 4ème ou du 5ème mois suivant la souscription selon les SCPI.
Les plus anciennes SCPI comme Epargne foncière sont à 6 mois.
Les loyers sont perçus « trimestriellement » et « souvent » comme suit :
Janvier, Avril, juillet et octobre.
Conclusion si par exemple vous êtes totalement propriétaire de vos parts en janvier vous percevrez vos premiers revenus en Avril.
En cas d’acquisition sur une période intermédiaire il est possible par contre que le gestionnaire vous verse un « prorata temporis ».
La valorisation ?
La valorisation fonctionne de la même manière que les prix de l’immobilier classique français en ce qui concerne les bâtiments.
Les prix sont corrélés à l’inflation et au prix de marché entre l’offre et la demande du secteur de l’immobilier d’entreprise.
Les variations de prix peuvent fluctuer plus rapidement que l’immobilier classique (toutes proportions gardées).
L’immobilier aujourd’hui souffre beaucoup moins que les valeurs financières et ses variations de cours sont beaucoup moins volatiles.
Comment sont distribués les loyers ?
Les loyers sont trimestriels, payés en janvier, avril, juillet et octobre en fin de mois (après le 25).
Ils peuvent varier à la hausse comme à la baisse suivant la conjoncture économique, suivant le marché de l’immobilier et suivant le taux d’occupation de la SCPI.
La sortie ?
Il existe un marché B, les SCPI peuvent se revendre à tout moment, les SCPI ont gagné en liquidité ces dernières années, elles le sont d’ailleurs bien plus que l’immobilier classique.
Très souvent le gestionnaire lui-même qui vous rachète vos parts à la dernière valeur connue.
Autre avantage indéniable, la SCPI à la différence de l’immobilier classique est plus liquide et plus facilement divisible de par son système de parts, ce qui permet en cas de force majeur de vendre une partie pour faire face à un imprévu.
Sur le plan successoral ?
Les SCPI ont l’avantage d’être exprimé en parts, ce qui favorise la succession en évitant l’indivision.
La SCPI se divise par parts égales entre son nombre d’héritiers légaux.
Les SCPI peuvent se transmettre par donation en Nue-propriété, en Usufruit ou en Pleine propriété.
Sur le plan des divorces ?
Dans le cadre du régime de la communauté réduite aux acquêts, en cas de divorce les parts sont divisibles en deux sans vendre pour autant l’actif intégralement comme nous pouvons le constater très souvent dans l’immobilier en direct.
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